アメリカで家を買うまでの１０ステップ

よし、家を買おう！

とは言っても、まず何からしたらいいの？

家を買うのって、実際に探してお金を払うだけではなくてさまざまなステップを踏む必要があったり、調べることがたくさんあったりして、考えるだけでなんだか圧倒されてしまいますよね。

今回は家を買うプロセスがどんなものかを解説していきます。これを読むことで

• 家を買うプロセスがよりはっきりした
• 将来的に家を買うために今何をすべきかがわかった

と思っていただけたら嬉しいです。

もちろんここで触れたこと、触れていないことでもなんでも、家を買うことやどんなエリアがいいかなどの相談、いつでも受け付けているので気軽にご連絡ください。

こちらの内容を簡単にまとめたもののPDFが英語、日本語版でそれぞれあります。

ぜひパートナーと一緒に理解したいという方はこちらからダウンロードして活用してください！

日本語版はこちら英語版はこちら

 

家を買うまでの１３ステップ

ステップ１、マイホーム購入への準備

まずはマイホーム購入へ向けての準備を始めましょう！

家を買う時にはローンの審査をする方も多いと思います。後ほど詳しく説明しますが、ローンにもいくつか種類があり、どのローンを受けるかによっても変わってきますが、もしローンを組むのであれば審査が降りやすくするための以下の条件を整えておくことがおすすめです。

• 安定した収入があるか
• 負債額がコントロールできているか
• いいクレジットスコアがあるか

もしローンを借りる予定がある場合は特に上記の条件を確認しましょう。

また、「負債額がコントロールできているか」の確認のために

1. 現在持っている負債と返済履歴（車のローンや学生ローン）
2. クレジットカードの使用と支払履歴

この２つをチェックされます。クレジットカードは3つぐらいのラインが開いてあった方が「複数の支払いをしっかり管理できている証拠」としていいので、年会費がかからないものでも3つぐらいクレジットカードを開いておくのがおすすめです。

ちなみに私も渡米してソーシャルセキュリティ番号をゲットしてすぐにしたのがこのクレジットスコアとヒストリーを積み立てることです。

スコアによっていい利率でローンを組めたりもするので、しっかりいいスコアをキープし、ヒストリーを積み上げておくのはおすすめです。こちらの記事で、クレジットスコアとは、クレジットヒストリーとは何か、また賢くクレジットスコアとヒストリーを積み上げるコツを紹介しています。

ステップ２、マイホームの予算額を知る

実際にローンの仮審査を受ける際にも話を聞くことができますが、ご自身でも現在の収入や負債、その他の必要事項の記入で自分の生活に合った不動産購入価格を調べることができます。そこである程度の予算感を掴むのはおすすめです。

「なんと１億円のローンが降りる！じゃあ１億円の予算で家を探そう！」は個人的に全くもってお勧めしないです。家を購入すると思わぬところで生まれる修理や保険、税金などなどいろんなところでお金もかかってきますし、例えば夫婦で買ったとしたら家族のどちらに何が急に起こるかわかりません。

ローンが降りる金額は参考にしつつ、自分の家庭の中で月々どの程度の支払いが無理なく可能かを話し合うチャンスにもしていただきたいです。

ステップ３、購入に必要な諸費用を貯金する

購入に必要な諸経費には以下の３つがあります。それぞれ解説していきます。

ローンの頭金

頭金のことを英語でDown paymentと言いますが、こちらは一般的に20％ほどを用意するのが一般的ではありますが、用意する頭金の金額はローンのタイプによっても変わってきます。

ローンには以下の3つのタイプがあります。

1. Conventional ローン（民間ローン）
   別名Conforming loanともいい、アメリカの一般的な住宅ローンです。頭金20%以下でも可能ですが、その場合Private Mortgage Insurance (略してPMI）を別途支払う必要があります。
2. FHAローン（Federal Housing Administration loan)
   連邦住宅局の提供するローンで、クレジットスコアが500点以上の人が対象になり、場合によっては3.5%程度の少ない頭金でローンを組むことができます。こちらの場合もPMIの支払いが必要になります。
3. VAローン（軍人用ローン）
   U.S. Department of Veterans Affairs（米国退役軍人省）の提供するローンで、
   現役軍人、退役軍人、リザーブ軍、ナショナルガード、軍人の未亡人・戦争
   行方不明者の妻・戦争捕虜の妻（条件有り）は、ローンを組む資格があります。VAローンはdownpaymentがなくてもローンを組むことができ、通常20%以下のdownpaymentの場合に支払いが必要になるPMIの支払いも必要がありません。

クロージングコスト

不動産売買で発生する諸費用がこのクロージングコストになります。sellerも一部支払いますが、その大部分はbuyer、つまり買い手が支払うことになります。

どんな費用が含まれているかというと、こんな感じです。

費用は大体住宅価格の3-6%で、これはダウンペイメントとは別の費用になります。家を買うときに必要になるお金がダウンペイメントだけと考えている人は実は結構いて、実際に家を買ってみて「他にもいろんな費用が必要になってびっくりした！」なんて人もよくいます。

不動産エージェントへのコミッション

これまで家を買う時の不動産エージェントへのコミッションは、sellerが支払っていました（厳密にいうと、sellerがseller agentに対して支払っていたコミッションから支払われていました）。なのでbuyerが支払う必要がなかったのですが、その流れがまさに今変わろうとしています。

こちらのマーケットアップデートの記事で詳しく解説してるので、詳しく知りたい方はこちらを読んでみて下さい。

簡単にいうと、これからは今まで通りsellerが支払うコミッションから、buyer agentへのコミッションが支払われる場合もある可能性がありますが、sellerからは支払われないから、buyerに請求が行く可能性があります。

この件については春先に起きていた集団訴訟の１つの結論が出て、それに合わせて全国の不動産協会が今後の方針をまさに今決めている最中なので、もし今の時期に家を売り買いする可能性がある人はぜひ担当のエージェントに話を聞いてみてください。

今正直、本当にいろんな説、いろんな可能性があり、これまでと同じになるのか、変わっていくのかの過渡期です。むしろ今の段階で「夏以降は買い手がコミッションを支払わなければいけないから今のうちに家を買いましょう」なんて焦らせてくるエージェントは信用しない方がいいです。もちろんその可能性があることを説明してくれ、不要に焦らせたり心配させるエージェントよりもしっかり情報を理解していて最適なオプションを提示してくれるエージェントを選んでくださいね。

ステップ４、住宅ローンの仮審査を受ける

住宅ローンを組むのであれば融資機関に住宅ローンの仮審査（Pre-Approval)を受けておきましょう。

最低３つのLender（銀行、mortgage companyなど）に電話をし、一番条件がよく、自分に有利になる融資期間を選ぶのがおすすめです。銀行からのPre-Approvalが出る際、融資機関によってはhard inquaryが発生し、クレジットスコアに影響が出ます。金融機関によってはこのHard inquaryをせずにどれぐらいの金額が可能かの見積りを出してくれるところもあります。

実際に家を買う際、オファーと共にLenderからのPre-Approvalの証明の提出が求められることが多いです。本格的に家を探し始める時にはPre-Approvalをとり、気に入った家があればいつでもオファーできる状態にしておくのがおすすめです。

ここで「いまの金利でローンのpre-approvalを取るのが心配」と思っている方、その心配は不要です！このPreーApprovalの段階では金利のロックはされず、自分が組むローンの金利が最終的に確定になるのはステップ８の住宅ローンの本審査のステップになります！

ステップ５、不動産エージェントを見つける

不動産エージェントは、あなたの家探しから購入の手続きまで全てアシストする専用コンシェルジュです。

家探しだけではなく

• 必要な場合のいろんな業者の紹介
• 買おうとしているエリアの市場調査
• 家を買う際の、値段だけではなくその他様々な交渉
• 家の状態などをみて買うべきかどうかなどのアドバイス

などなど、いろんな面でのサポートをしてくれます。

家を買う時、中には裁判沙汰になってしまったケースや、いい値段でオファーをしてるはずなのに全然家が買えない、なんてケースも…

だからこそ、親身になってくれて密にコミュニケーションを取れるエージェントと二人三脚で進めるのがおすすめです！

もしコロラド州内での家の売買を検討している方、引っ越しを考えている方、わからないこと、不動産関係はもちろん、どんな小さなことでもぜひお問い合わせからご連絡ください！

ステップ６、家探しを開始

さて、実際に家探しのスタートです！どんな家がいいか、これからのライフプランなども考えつつ考えてみましょう！

「とは言ってもどんな条件を考えればいい？」という方はぜひこちらを参考にしてみてください。

例えば

• $700k以下
• Cherry CreekかLittleton学区内
• 2 bed room以上
• 戸建て希望
• 家にくっついてるガレージで2台以上止められる
• OOO病院から車で20分圏内
• HOAがない場所が希望だけど、必須条件じゃない

なんていうふうに、上の項目に当てはめてできる限り条件を考えてみましょう！

もちろんこの条件は実際に家を見始めてから変わっても全然OK！伝えていただいた条件をもとに私たちエージェントが市場に出ている家をチェックします。

ステップ７、買いたい家を見つけたらオファーを出す

買いたい家が見つかったら、実際に内見に行ってみましょう。そしてその家が買いたい！となったら、エージェントにオファーを出したい旨を伝えます。

エージェントが用意するPurchase Contract（購入希望契約書）を記入、サインし
売り手にオファーを入れます。

ここで両者の合意があれば売買契約手続きになります。もしオファーに対して合意しない場合、counter offerと言って新しい条件で再交渉になります。

Earnest Moneyとは？

この時にEarnest Moneyという手付金を支払い、売り手にあなたが本気で家を買いたいという意思表示をします。問題なくクローズまで進むとこの手付金はクロージングの際の頭金として差し引かれます。

大抵の場合、家の購入価格の1-2%である事が多いですが、物件によっても変わります。

もしこちらの落ち度で購入をキャンセルすることが発生した場合、このEarnest Moneyは返ってこない事があります。こちらについては担当のエージェントに詳しく話を聞いてみましょう。

ステップ８、住宅ローンの本審査をする

Step４で住宅ローンの仮審査をしましたが、ここで本審査を行います。Pre Approvalをもらっている融資機関でも、別の融資機関でも大丈夫です。ここでも最低３つの機関から見積もりを取って自分の条件に合った融資機関を見つけることがおすすめです。

ここでは年収や雇用形態、金属年数、負債額、資産など細かくチェックされ、以下のものの提出を求められることが多いです。

本審査に通り住宅ローンの承認が降りると、契約可能な住宅ローンのオプションが提示されます。ローンの期間、ポイントの前払いなどで金利や月々の支払額も変わります。

ここで降りたローンで住宅ローンのロックとなり、ローンの期間と支払う金利が確定されます。

ステップ９、住宅の価値評価をする/Appraisal

融資機関は第三者であるAppraiser（住宅査定鑑定士）に物件のAppraisal（住宅査定）の依頼をします。Appraisal（不動産査定）は同時期に売買された家の価格をデータベースに、公平かつ信頼性のあるレポートを作成し、不動産の適正市場価格（リセールバ
リュー）を割り出します。融資機関はこのレポートをもとに、融資を出す不動産が
的確な価格で取引されているかの判定基準にします。

査定価格が売り出し価格よりも低い場合

この場合そのままの売出価格で融資はおりません。sellerと再交渉し価格を下げてもらうか、足りない部分は自分達で現金で補うことになります。

ステップ１０、建物検査をする/Inspection

建物検査（Home Inspection）はオプションになりますが、何か特別な事情がない限りは必ずすることをオススメします。

検査が終わると物件の構造、設備、状況をまとめたレポートが届きます。レポートを元にこのまま売買の手続きを続けるか、辞退するか決めましょう。

もしこのInspectionで建物に大きな問題が見つかった場合、

• クロージングまでに修復してくれるように交渉する
• 現状のままで購入する代わりに値下げ交渉をする
• そのままの値段でその状態のまま買う

という３つの選択肢が生まれます。

購入のオファーを出す際、値段のオファーだけではなく「こういう条件の元購入キャンセルする可能性があります」という条件、contingencyを提示する事ができます。ここでinspection contingencyを提示したオファーであれば、Inspectionで何か問題が起き、sellerがこちらの交渉に応じない場合にオファーの取り下げをできる可能性があります。

オファー１つとっても値段だけではなく、こういったポイントもしっかり理解しておく必要があるので、担当のエージェントに詳しく聞いてみましょう。

ステップ１１、住宅保険の契約をする

クロージングの前にHomeowner’s Insurance(住宅保険）を契約する必要があります。こちらも複数のInsuranceを比較し、ご自身に合ったものを見つけましょう！

ステップ１２、最終確認！Final walk through

クロージング・デイ（売買契約の締結日）に近づいてくると、直接物件へ出向きのファイナル・ウォークスルー（最終内見チェック）をします。

先に行ったInspection（住宅検査）で指摘され、交渉した箇所の修復がきちんとなされているか、掃除等が終わっているかなど、契約通りの状態になっているかを確認します。

ステップ１３、クロージング

家があなたのものになる最終段階です！

クロージング・デイ（売買決済日）に近づくとClosing Disclosureが届きます。この書類を見て、最終的に必要な現金が見えてきますが、クロージング・デイのギリギリまで調整が行われますので根気よく待ってください。

タイトルカンパニー（権利調査や登録を請け負う会社）に出向き、分厚い不動産売買の書類にサインをしていきます。全ての書類手続きが完了すると晴れて売買契約完了となり、マイホームの鍵を受け取ります！

よく聞かれる質問

ここからは、家を買うとなった時によく聞かれる質問についてまとめいきます。ここで取り上げられていないけど聞きたい質問がある方、どんな小さなことでもぜひ気軽に問い合わせからご連絡ください！

以上、とても長くなりましたが、アメリカで居住用の家を買うまでのステップを詳しく解説しました。大きな買い物、そして生活をする大切な場所の買い物なので、みなさんの不安がこの記事で少しでもなくなったり、少なくなったり、プロセス全体がなんとなくわかった！とクリアになるお手伝いができていたら嬉しいです。

何か質問がある場合、どんな小さなことでも気軽にお問い合わせからご連絡ください。