2025に入ってからあっという間に１ヶ月が過ぎてしまいましたね。アメリカでは新しい大統領になってからどんどん新法案にサインがされ、それの影響を受けて株式市場、仮想通貨市場がアップダウンを繰り返したり、なかなかニュースから目を離せない日々となっています。
そして先月はカリフォルニアでの火事と、それに伴う住宅保険に関しても話題が大きかったですね。実は「コロラドはカリフォルニアと同じ道を辿るのでは」なんて言われていることをご存知ですか？今回は不動産市場アップデートとともに、コロラドの不動産に関する住宅保険についてもお話ししたいと思います。
コロラドでの不動産売買に関する質問、デンバーエリアでの生活に関する質問などありましたらなんでもどうぞ！
2024年1月のマーケットトレンド
私への問い合わせだけではなく、週末の街中のopen houseのサインの数が増えている様子からも、徐々に春のマーケットに進んでいる様子が伺えます。売りに出ているactive listingの数も11.6%増、pending saleも31.83%増と、今年は不動産市場の動きの盛り上がりが例年よりも少し早めな印象です。
多くの金融機関でも2025年の住宅ローンはそこまで下がらず6-7%台である見通しが発表されていることからも、「売り時」「買い時」を待っていた人々が早めに動き出しているようです。
住宅ローン金利動向
先月から引き続き6%後半の利率となっています。1月23日、トランプ大統領は中東からの石油の価格を下げる要求をしている旨を発表しましたが、その中で「石油の価格が下がったらその次は利率を下げるように至急要求する」と発言していますが、1月29日、Federal ReserveのPawell議長は大統領の発言に対してのコメントは何もないと明言しています。
トランプ大統領は選挙の最中から大統領に就任してからも何度も住宅ローンや金利下げに関する発言を繰り返していますが、さまざまな金融機関では今年の住宅ローンは今とそこまで変わらず6-7%を行き来するのではないかとの見通しを発表しています。
コロラドの住宅保険の危機！？
先月、カリフォルニア州のPalisadesで大規模火災が発生し、ハリウッドサインだけではなく著名人の家もたくさん焼失しました。焼け野原となったエリアの中には市場価格５ミリオンの値段がつく住宅街もあり、被害総額も多大なものになっています。
今回の火事ですが、話題になったのはその被害だけではなく住宅保険の問題点も大きな注目を集めました。
今回の火災、住宅保険にどんな問題が？
カリフォルニアでは、気候変動に伴う山火事リスクの増大により、保険会社が次のような対応を取っています。
- 多くの保険会社が新規契約の引き受けを制限
- 既存契約の更新拒否や保険料の大幅値上げ
- 高リスク地域からの撤退
この背景には以下のような要因があります。
- 被害規模の拡大により、支払い額が保険料収入を大きく上回るケースが増加
- 再保険(保険会社が加入する保険)のコスト上昇
- リスク評価モデルの見直しにより、従来よりも厳格な基準での引受判断
この状況は特に、Palisadesのような高級住宅地で深刻な問題となっています。高額な住宅が多く、一件あたりの保険金支払額が大きくなるためです。こうした状況を受けて、カリフォルニア州は2024年に新しい保険規制を導入し、保険会社に対して一定条件下での契約継続を義務付けるなどの対策を講じていますが、今回の火災が起きる前に既存の保険会社からの契約更新停止なども実際あったようで、今回の火災の被害のどこまでが保険でカバーされるかも問題になっています。
コロラドもカリフォルニアと同じ道を辿る？
実は、コロラドは「カリフォルニアと同じ道を辿ることになる」と噂をされています。と言うのも、ここ数年特に毎年大規模な山火事が起こっており、山岳エリアでは新規の住宅保険が見つけられなかったり、見つけられたとしても高額になるケースが年々増えているようなのです。
中には「コロラドはカリフォルニアと同じ道を辿る」という人もいるようです。
実際ここ最近、山岳エリアだけではなくデンバーから北西に位置する人気のエリアゴールデンの西側のエリアでも保険会社によっては保障内容の変更や更新不可の通知が行っているとの話も聞きます。
この件について住宅保険の会社の人に聞いて見たのですが、なんとコロラドは全米でも住宅ローンの会社にとって一番利益が低い州であるとのこと！！（参考にしたデータは数年前のもののようですが、その時点でもフロリダやカリフォルニアを差し置いて一番low profitableな州であったとのことです）
これには数年前年末に起きた大規模な住宅地の火災、年々増える山火事ももちろんですがそれぞれの州が設定する住宅保険に関するルールなども関係してくるとのことです。
家を買うときに気をつけたいこと
今の時点では山岳エリアや、デンバーメトロエリアの中でも山の方のみこのようなことになっています。なのでデンバー近辺や住宅街のエリアであればまだこの問題は大きくはなっていないので安心してください。
ただ、もし周辺エリアの様子からも心配な場合は早めにリサーチをすることを強くお勧めします。通常家を買う時、オファーを入れ、ローンの本審査を受け、インスペクションやAppraisalなどが終わってから住宅ローンを選んだりどの会社にするか調べると思います。ただ、もし山岳エリアで家を購入する場合、もしくは心配な場合ははオファーを入れてからすぐに住宅保険会社に問い合わせをし、いくらぐらいになるか、保険でカバーできるかどうかを問い合わせすることをお勧めします。
リアルターの呟き
去年はフロリダを中心とした南部エリアのハリケーン被害、年を明けてからはカリフォルニアの火事、と大規模な自然災害のニュースが毎年複数回話題に上がるようになりました。
私が住んでいる場所の近くに素敵な湖を構えたlake parkがあり、夏の間にはたくさんの人が訪れているのですが、その公園も近年増える山火事への対策としてダムにする計画がここ数年されているようです。
その公園の周辺には最近開発された住宅街が立ち並んでいるのですが、そこで火事が広がったらというリスクを考えるとダムの必要性ももちろん理解はできますが、周辺住民としては住民の憩いの場と景観がなくなるので反対運動も行われています。
なかなか難しい問題ではありますが、私はリアルターとしてみなさんに還元できる、お客様のサポートのためになる知識を一生勉強し続ける限りだなと思います。
家探しはもちろん、例えば今の家の家賃でどれぐらいの家が買えるのか、月々どれぐらいの支払いをしたらどれぐらいの金額の家が買えるのかなどの相談にも無料で乗らせていただきます。
